Серия Zoom Talks с Надеждой Грошевой. Недвижимость

Инвестиции в недвижимость в условиях пандемии и нестабильной экономической ситуации позволяют сохранить сбережения и открыть новые возможности, считает управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар. В ситуации повышенных рисков доходность от инвестиций может стать выше, считает эксперт. При этом покупатели недвижимости должны ориентироваться на выбор надежных застройщиков и учесть ряд факторов при выборе проекта. О том, какие форматы недвижимости становятся более востребованными у инвесторов в новых реалиях рынка, какие риски стоит учитывать при вложении средств и ждать ли снижения цен, рассказал Гювен Дюндар.

— Гювен, новые условия экономики, диктуемые ситуацией с распространением коронавируса, приводят к существенным изменениям рынка недвижимости. Коснулись ли они сферы инвестиций? Как действовать инвесторам в условиях пандемии?

— Правила инвестиций в недвижимость одни и те же и в стабильное время, и в кризис, и в момент пандемии. Важно правильно оценивать инвестиционную привлекательность проекта. Покупка недвижимости, а тем более новостройки, — это долгосрочная инвестиция, а это значит, что истинная доходность объекта будет видна после его реализации.

— Открываются ли сейчас новые возможности для инвесторов?

— Пандемия сопровождается кризисной ситуацией в экономике. А кризис — это всегда не только время сложностей, но и время возможностей. В том числе по приобретению активов по наиболее привлекательным ценам. Инвесторы, которые готовы играть на более рискованном рынке в момент кризиса, обычно получают более высокий доход на свои вложения. Чем выше риск, тем выше доходность. Все как у других инвестиционных инструментов. Но, конечно, тут нужно сохранять спокойный разум и искать золотую середину.

— Гювен, вы сегодня представляете девелоперское сообщество. Расскажите, в какую недвижимость лучше инвестировать на фоне кризиса и чем руководствоваться при выборе проекта?

— Один из основополагающих факторов — надежность застройщика. Важно выбирать компанию, которая готова к российским реалиям, так как в новых условиях уход с рынка неуспешных девелоперов только ускорится. Компания ANT Development входит в крупнейший строительный холдинг ANT Yapi, существующий на международном рынке с 1991 года и успешно преодолевший не один кризис, в том числе в России.

Стоит добавить, что инвестиционная привлекательность проекта всегда оценивается по нескольким показателям: локация, современная концепция, стадия строительства (инвестировать наиболее выгодно на страрте), прогнозируемая доходность после ввода объекта в эксплуатацию и надежность девелопера, выступающего гарантом для этой доходности. Хорошая локация в Москве также является важным фактором для принятия решения об инвестировании и будущей доходности проекта. Центр, западное направление, северо-запад столицы остаются востребованными и ликвидными. Еще один важный фактор — оценка роста стоимости недвижимости, при которой необходимо уделить внимание стадии строительства объекта. Несмотря на применение многими застройщиками счетов эскроу, индексация цен в девелопменте остается связанной с этапом жизненного цикла проекта.

Что ваша компания может предложить клиенту?

В портфеле компании сейчас два проекта в стадии реализации: клубный дом бизнес-класса SOHO+NOHO, где ANT Development выступает fee-девелопером, и апартаменты премиум-класса на Кутузовском проспекте «Поклонная 9», где мы отвечаем за полный цикл девелопмента. Интерес со стороны инвесторов есть к обоим проектам. С одной стороны, есть инвесторы, с большей готовностью желающие вкладывать в готовые или практически готовые проекты, такие как SOHO+NOHO, где строительство будет завершено уже в текущем году. Но здесь речь идет скорее о гарантированном сохранении средств, а не о доходности. Внимание инвесторов к проекту «Поклонная 9» мы связываем с высоким инвестиционным потенциалом этого проекта. Старт продаж начался в четвертом квартале прошлого года, то есть к моменту выдачи ключей средняя стоимость квадратного метра в апартаментах увеличится более чем на 40%, в то время как сейчас цены находятся в районе 400 тыс. руб. за 1 кв. м. Кроме того, «Поклонная 9» обладает крайне удачной локацией — проект расположен в районе Дорогомилово, в непосредственной близости от Кутузовского проспекта, с удобным выездом на ТТК.

— Как считаете, какие форматы недвижимости станут наиболее востребованными у инвесторов?

В целом, если стоит вопрос, что выбрать для инвестирования: квартиры, пентхаусы, апартаменты, сервисные апартаменты, — то сейчас появляется много интересных форматов недвижимости. Например, мы отмечаем, что апартаменты премиум-класса становятся все более востребованными у инвесторов. Такие проекты в дальнейшем позволят получать пассивный доход от сдачи в аренду. При этом не стоить забывать и о внутренней инфраструктуре объекта — чем она насыщеннее, тем выше вероятность успешной сдачи недвижимости в аренду или перепродажи. У комплекса «Поклонная 9» на первых семи этажах разместится пятизвездочный отель, сервисы и услуги которого будут доступны всем резидентам. Инфраструктура комплекса предусмотрена очень насыщенной: рестораны, первоклассный spa, массажный кабинет, фитнес-центр с панорамным бассейном, бизнес-лаунджи — все это не покидая дома.

— Какие возможности есть у инвесторов элитной недвижимости?

— Проектов очень много, и все они весьма разнообразные. Думаю, режим всеобщей самоизоляции уже начал менять потребности покупателей, в том числе и на рынке элитной недвижимости: люди захотят жить в домах, где возможно максимально комфортно проводить длительное время, где в шаговой доступности находятся все сервисы и услуги. Квартира или апартаменты сейчас становятся не просто квадратными метрами, но и непосредственной средой для жизни. Можно сказать, что квартиры и апартаменты в условиях самоизоляции становятся максимально технологичными, экологичными и безопасными — это следующий шаг в развитии жилья категории бизнес-, премиум- и элит-класса.

— Известно, что кризис — хороший момент для покупателя: можно торговаться и искать лучшее предложение, так ли это сейчас?

— В условиях кризиса покупательная способность падает, у девелоперов, так же, как и в других отраслях, начинается «битва за клиента». Но сейчас она значительно отличается от той, которая происходила до кризиса, когда девелоперы выигрывали за счет архитектуры, концепции проекта, локации, внутренней инфраструктуры. В новых реалиях выиграет тот девелопер, который за счет своей финансовой устойчивости сможет не только сдерживать цены в своих проектах, но и поддержать самого клиента, показать свою гибкость, лояльность. Для таких шагов нужна финансовая стабильность девелопера, которая не всегда возможна в нынешних условиях экономики. Но я могу отвечать только за компанию ANT Development. Мы понимаем, что, с одной стороны, многие наши клиенты сейчас более активно используют собственные средства для решения бизнес-задач, поэтому предложили беспроцентную рассрочку сроком до трех лет с минимальным первым взносом от 10%. При такой схеме можно в дальнейшем перейти на ипотечное кредитование, если покупателю будет так удобнее со временем. Что касается повышения цен — мы не повысили их, когда это сделали многие наши коллеги по рынку, и не планируем делать это под давлением обстоятельств. Повышение будет плановое — согласно экономической модели проекта и темпов строительства.

— Вашей компании несколько десятков лет, вы прошли уже не один кризис. Что вы ожидаете от этого кризиса? Какие сложности предполагаете и как планируете их преодолевать?

— Мы не можем отрицать, что экономическая ситуация в мире и России не оказывает влияния на бизнес ANT Development и холдинг ANT Yapi в целом. Но при этом стоит отметить, что это не первый и не единственный кризис, который мы прошли достойно, выполняя все свои обязательства перед клиентами и партнерами. Весь топ-менеджмент компании, в том числе я, вел бизнес в России в самые тяжелые экономические периоды. Я не буду отрицать, что этот кризис не похож на многие другие, которые мы достойно преодолели, — он затронул все сферы бизнеса, все страны. Помимо падения потребительского спроса вторая проблема, с которой столкнутся все, — строительство объекта, сроки выполнения обязательств перед клиентами и заказчиками. Если на длительный срок заморозить стройки, заводы по производству стройматериалов, то это действительно в среднесрочном периоде может обернуться значительными убытками и переносом сроков строительства для объектов.

Что касается ANT Development, то проекты компании реализует генеральный подрядчик ANTEQ. Компания также входит в ANT Yapi. Деятельность и финансовое состояние генподрядчика полностью контролируются и регулируются внутри холдинга. У ANTEQ огромный опыт в строительстве, поэтому мы можем запускать мощности и быстрее наращивать обороты, не ставя под сомнение регламентированные сроки строительства. К сожалению, такие возможности есть не у всех. Но возвращаясь к проектам ANT Development, хочу отметить, что переноса сроков реализации и сдачи объектов мы постараемся избежать — наш запас прочности это позволяет.