21 Сентября Среда

Недвижимость России: развитие в условиях новой экономики

Москва, InterСontinental Москва 5*, 3-й этаж
В архиве

Конференция РБК для лидеров рынка недвижимости

Во все времена лидерство не только давало преимущества, но и обязывало к поиску новых путей выхода из любых ситуаций, и новая ситуация в экономике и на рынке девелопмента не исключение. У каждой компании свои ресурсы, цели, стратегия и тактика развития. Опыт флагманов рынка важен тем, кто ищет свой путь, ориентируясь по «звёздам».

РБК открывает деловой сезон встречей лидеров сильнейших компаний рынка недвижимости для того, чтобы сверить часы и проложить путь к будущим успехам отрасли.

В фокусе дискуссии:

  • Государство и бизнес: новые проекты и меры поддержки
  • Финансовые рынки и инструменты: ипотека и светофор возможностей для девелопера
  • Концепция изменилась: какие требования предъявляет покупатель в столице и в регионах
  • Импортобаланс: логика и логистика стройки времен санкций
  • Анализ продаж и секреты коммерческих успехов сезона 2022

10:00 - 11:15 Сессия «Новые вызовы и возможности: перспективы рынка жилья и ипотечного кредитования в России»

Текущие экономические условия формируют сегодня новую повестку для рынка недвижимости. Строительная отрасль переживает очередную трансформацию, требующую не только мер поддержки со стороны государства, но и решительных шагов по формированию новых бизнес-моделей. Какие стратегии сегодня необходимы лидерам рынка жилой недвижимости? Увеличат ли спрос инструменты господдержки в текущих условиях рынка? Как отразилась экономическая ситуация на взаимодействии девелоперов и банков? Насколько сегодня доступно проектное финансирование? Необходимы ли рынку новые льготные ипотечные программы? Какими темпами происходит импортозамещения в строительстве и стоит ли ждать дефицита стройматериалов? Эти и другие вопросы обсудим с экспертами, представителями власти и ключевыми участниками рынка на сессии РБК.


11:30 - 13:00 Дискуссия «Какие тренды формируют сегодня спрос и предложение?»

Прошлый год демонстрировал рекордные показатели по сделкам с новостройками, вторичкой и ипотекой, однако в начале 2022 года повышение ставок и ситуация неопределенности привели к некоторому замедлению рынка. Ситуация постепенно выравнивается, рынок недвижимости перешел к восстановлению. Что будет с покупательской активностью в ближайшей перспективе? Как застройщики в текущих условиях рынка поддерживают продажи? Помогает ли ипотеки на новостройки развивать рынок жилья? Каково текущее состояние рынка новостроек? Как будет себя чувствовать сектор коммерческой недвижимости? Что будет с ценами? какие требования предъявляет покупатель в столице и в регионах? Этим вопросам будет посвящена дискуссия представителей бизнеса и девелоперов.


По всем вопросам участия:

Лика Есина, продюсер РБК,
 aesina@rbc.ru , тел.: + 7 910 448 91 44

В архиве
Модераторы
Игнат Бушухин
управляющий директор «РБК-Недвижимость»

Карьеру в сфере недвижимости Игнат начал с должности заместителя главного редактора проекта «Квадратный метр» (Москва). С 2009 года – главный редактор портала «РБК. Недвижимость», в данный момент Игнат также является главным редактором программы «Недвижимость с Игнатом Бушухиным» на телеканале РБК. В 2016 году получил премию JOY как журналист года на рынке недвижимости.

Игнат окончил факультет журналистики Уральского государственного университета (Екатеринбург).

Павел Демидович
ведущий телеканала РБК
Спикеры сессии
Наиль Сайфуллин*
заместитель директора «Фонд развития территорий»
Мария Макарова
заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве
Виктор Тарасенко
основатель и президент ГК «Прогресс»
Юрий Неманежин
управляющий партнер, GRAVION
Екатерина Фонарева
коммерческий директор KR Properties
Руслан Родиков
генеральный директор АО «МЭЛ»
Ольга Савина
управляющий партнер Savina legal
Спикеры дискуссии
Диана Нилиповская
коммерческий директор, компания «Пионер»
Евгения Колосова
руководитель бизнес-направления «Продажи», Донстрой
Павел Аксёнов
директор по продукту «Самолет Плюс»
Екатерина Батынкова
директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент»
Анатолий Баталин
коммерческий директор ГК «Садовое кольцо»
Геннадий Дикалов
коммерческий директор ГК «МИЦ»
Ольга Тумайкина
коммерческий директор ГК ФСК
Как добраться?
Тверская улица, 22
21 сентября, среда
9:30 — 10:00
Сбор гостей, регистрация участников
10:00 — 11:15
Сессия «Новые вызовы и возможности: перспективы рынка жилья и ипотечного кредитования в России»
11:30 — 13:00
Дискуссия «Какие тренды формируют сегодня спрос и предложение?»
Информационные партнеры

Эксперты обсудили перспективы развития рынка недвижимости в новых экономических условиях

21 сентября в Москве состоялась конференция «Недвижимость России: развитие в условиях новой экономики», организованная РБК.

Рынок недвижимости, как и вся строительная отрасль, сегодня переживает очередную трансформацию, требующую мер поддержки со стороны государства и решительных шагов по формированию новых бизнес-моделей. Дальнейшие векторы развития жилой и коммерческой недвижимости, а также ключевые тренды отрасли обсудили участники дискуссии.


Задел для нового жилья
Сегодня увеличение объемов жилищного строительства и сбалансированное развитие городов невозможно без качественной модернизации инфраструктуры. Для этого уже созданы все необходимые инструменты, отметил заместитель генерального директора государственной корпорации «Фонд развития территорий» Наиль Сайфуллин.

«Основной приоритет для нас – формирование комфортной среды, которое невозможно без создания качественной инфраструктуры. Для этого правительством оказывается всесторонняя поддержка, разработано так называемое «Инфраструктурное меню», подразумевающее финансирование объектов инфраструктуры различного назначения в объеме порядка двух триллионов рублей. Эти проекты станут драйвером для развития экономики в регионах, поскольку они также направлены на привлечение внебюджетных источников, формирование новых рабочих мест, стимулирование строительства современного жилья», - подчеркнул Наиль Сайфуллин.

Он отметил, что «Фонд развития территорий» работает напрямую с регионами, предоставляя возможность реализовать новые проекты создания новой инфраструктуры. Одним из инструментов такого развития являются инфраструктурные бюджетные кредиты, сегодня выделенные средства на них составляют 1 трлн рублей до 2025 года.

«Это всё то, что, несомненно, даст результат в ближайшие годы», подчеркнул Наиль Сайфуллин.


О ситуации на рынке недвижимости

«Ситуация на рынке недвижимости такова, что с апреля 2022 года рынок достаточно серьёзно стагнировался. По моей оценке, произошло значительное замедление рынка в 3-4 раза. Сейчас происходит постепенное восстановление ситуации. Я не прогнозирую резких скачков роста, как это было в прошлый кризис. А вот сложности с доступностью проектного финансирования сейчас существуют, - отмечает основатель и президент ГК «Прогресс» Виктор Тарасенко. 

«На мой взгляд сильно отличается. Картина в действительности гораздо хуже. В 2020 году на фоне ситуации с пандемией коронавируса мы полностью провисали. А прошлый год был показательно хорош. В период с сентября по декабрь 2021 года рынок оживился и продал, пожалуй, половину от общего годового объёма продаж. В частности, рынок серьезно поддержали льготные программы ипотеки, благодаря которым рынок и рванул. Динамика сильно не отличается в Москве и регионах. Мы, например, работаем в двух кардинально разных по расположению и экономике областях, но динамика в целом для них общая.
Сегодня же, с учетом той ставки, которую имеем, мы больше не прогнозируем резких позитивных скачков в продажах и не видим, что будем продавать в 3-4 раза больше.»

«По нашим проектам мы видим, что процентное соотношение эскроу счетов к кредитным начинает постепенно смещаться к увеличению кредитной нагрузки. Тем самым банки зарабатывают больше, а девелопер теряет маржинальность. Продажи в эти 3 месяца в регионах, где мы работаем, просели в 3 раза по сравнению с прошлым годом.
Банки строят модели на основании ретроспективы данных по продажам. Они берут понижение средней продажной цены от сегодняшней оценки. Если ты сейчас продаёшь 150 тыс. руб. за квадрат, то они берут, что ты закончишь проект со средней ценой в 140 тыс. руб. за кв. м. Потому, что их аналитики так прогнозируют. Мы обсуждали, в частности, со Сбербанком, как так вообще кредитоваться. Это проблематично, особенно в регионах с низкой маржинальностью проектов. Очень высокие первоначальные взносы. Есть кейсы, где до 50% проектного финансирования нужно вносить застройщику. По последнему проекту мы прошли под 15% собственных средств - но это уникальная ситуация. Я лично обосновывал почему цена будет отличаться от прогнозируемой банком. Есть сложности именно по цене входного билета. И мы видим, что многие застройщики отложили начало новых проектов. Потому что, первое – это понижение спроса, второе – сейчас объективно нужно в два раза больше средств, чтобы зайти в проект, чем это было буквально недавно.», - сказал Виктор Тарасенко.

В целом строительная отрасль переживает уже не первый кризис, поэтому рынок адаптировался к изменениям и получил определенный «иммунитет», прокомментировал текущую ситуацию управляющий партнер GRAVION Юрий Неманежин.

«В этом году наибольшую поддержку рынку оказало субсидирование ипотеки, которое помогло, в частности, компенсировать ключевую ставку ЦБ, поднявшуюся до 20%, и поддержать уровень спроса. Порядка 12-15 млн кв. метров жилья получили эту поддержку. На рынке премиального сегмента недвижимости динамика была несколько другая, поскольку клиенты ориентируются на текущую эконмическую ситуацию, ставку ЦБ, курс валют - их стратегией стало выжидание. Результатом стало падение продаж на рынке премиальной недвижимости на уровне 40%, сейчас оно еще сохраняется, но надеемся, что на фоне снижения ключевой ставки спрос вырастет и рынок будет постепенно восстанавливаться. Кроме того, многие покупатели ждут окончания депозитов, чтобы потом вложить эти средства в недвижимость. Ведь несмотря на все экономические колебания – это один из самых ликвидных инструментов инвестирования и сохранения средств», - подчеркнул Юрий Неманежин.

Он добавил, что в этом году объем ипотечных сделок по отношению к общему количеству сделкам сильно увеличился, ипотека начала работать, в том числе, благодаря льготным программам. При этом рынку значительно помог и механизм проектного финансирования, сохранивший рынок в текущих условиях.

«Инструмент позволил девелоперам запускать новые проекты, разрабатывать совместные программы субсидирования ипотеки, увереннее смотреть в будущее и эффективно заниматься решением вопросов вместо того, чтобы поддаваться панике», - подчеркнул управляющий партнер GRAVION.

«Мы видим, что доля ипотеки в сделках по жилью комфорт-класса составляла 74%, в бизнес-классе - 45%, в премиальном сегменте -16%, делюкс – 7%. При этом наибольший спад потребительского интереса наблюдался именно в сегменте делюкс недвижимости. Каждый сегмент недвижимости отреагировал по-разному, но смягчение денежно-кредитной политики ЦБ позволило рынку восстановить показатели. Сейчас потребительский интерес возвращается, это точно можно зафиксировать на сентябрь 2022 года», - сказала коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева.

Она отметила, что сектор коммерческой недвижимости менее чувствителен к экономической ситуации.

«По складской недвижимости на примере нашего проекта – технопарка Pererva – мы видим, что этот сектор достаточно успешен. Рынок максимально оперативно перестраивается, до конца года должно быть введено порядка 2 млн кв. метров складов», - заключила Екатерина Фонарева.


Подъемная задача
Важным вопросом, который затронули участники дискуссии, стало оснащение жилья современным оборудованием, в частности лифтами, а также связанными с этим задачами импортозамещения и выстраивания новых логистических цепочек.

«У девелоперов отмечались определенные сложности с вертикальным транспортом, поскольку импортные производители ушли из России. Однако основная часть сегмента этих лифтов была эконом-класса. Вместе с этим российские производители сегодня активно развивают свою продукцию, весь российский рынок лифтов – это порядка 45 тысяч лифтов в год. Завод «МЭЛ» начал разработку лифтов, отвечающих требованиям бизнес-класса – на сегодняшний день в арсенале предприятия имеются лифты со скоростью передвижения 2,5 метра в секунду, что соответствует 50-этажным зданиям. Мы повышаем качество отделки, внедряем современные, «умные» технологии. На сегодняшний день у российских девелоперов есть большой выбор лифтов на российском рынке, несмотря на уход западных компаний, рынок трансформируется и качественно меняется», - рассказал генеральный директор АО «МЭЛ» Руслан Родиков.


Ключевые тренды

«Мы видим, что на рынке новостроек за последние полгода уменьшилась средняя площадь квартиры в экспозиции. Сегодня средняя площадь остается на уровне 53-54 кв. метров. При этом у компании «Дострой» она составляет порядка 70 кв. м, мы решили оставаться в текущих параметрах, поскольку не хочется ухудшать качество продукта. Снижается и стоимость лотов, что объяснимо в текущих эконмических условиях и при снижении покупательской способности. При этом на рынке значительно выросла доля ипотечных сделок – рынок вырос на 15 п.п., в некоторые месяцы мы видели, что доля ипотечных сделок в наших проектах доходила до 70%», - отметила руководитель бизнес-направления «Продажи» компании «Донстрой» Евгения Колосова.

Также из ключевых трендов эксперт отметила смещение спроса в столице на малогабаритные квартиры стоимостью до 12-17 млн рублей. В качестве основных мер стимулирования спроса она назвала субсидированную ипотеку, включающую специальные программы от застройщиков. Евгения Колосова добавила, что сегодня недвижимость остается одним из приоритетных способов вложения средств, поскольку этот актив обеспечен физически.

О других тенденциях рынка недвижимости рассказала директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

«События, происходящие в текущем году, безусловно, влияют и на рынок недвижимости. Важным аспектом стало изменение в начале года ключевой ставки и дальнейший рост ставок по ипотеке, что существенно повлияло на рыночные тренды. Мы наблюдали заметное снижение активности на рынке в марте-апреле, однако к июню рынок стабилизировался. Сильный скачок в первую очередь отразился на нижнем и среднем ценовом сегменте, в меньшей степени он коснулся элитной недвижимости и класса делюкс, поскольку этот сектор гораздо стабильнее и не так сильно подвержен колебаниям - обеспеченные люди диверсифицируют свои вложения в разные инструменты, в том числе и в недвижимость. В текущем году мы также видим дефицит предложения в элитном сегменте - в большинстве проектов, практически в каждом третьем, продаются остатки - это вызвано высоким спросом последних двух лет и начала этого года», - сказала Екатерина Батынкова.

Она отметила, что сегодня на рынке элитной недвижимости представлено порядка 500 лотов, что на 11% меньше, чем в начале этого года и на 30% меньше аналогичных показателей 2021 года, что повлияло и на рост цен. В этих условиях важно запускать новые проекты, среди которых Екатерина Батынкова назвала «Космо 4/22», вышедший в продажу в июле и уже получивший большое количество заявок.

О новшествах российского рынка недвижимости рассказал директор по продукту «Самолет Плюс» Павел Аксёнов. Он отметил, что сегодня при выборе жилья у покупателей возникает множество сложностей, которые возможно решить с помощью цифровизации процессов.

«Сегодня большая часть сервисов на рынке недвижимости – это просто поиск жилья. Реальный же путь клиента по приобретению квартиры напоминает лабиринт: разные участки пути помогают пройти разные компании с разными сервисами, условиями, ценами – покупателю легко запутаться в них. Чтобы этого не происходило, мы собираем все сервисы вместе и цифровизируем процесс. Клиент может получить все услуги в упрощенном режиме, использовать дополнительные преимущества, при этом оформить онлайн весь процесс – от подбора квартиры до заказа индивидуальной отделки и меблировки», - пояснил Павел Аксёнов.

На платформе будут собраны все сервисы для покупки, продажи, аренды недвижимости по всей России, а также различные дополнительные услуги, включая помощь при переезде, страхование.

«Наша цель – охватить любую бытовую потребность человека, который живет в многоквартирном доме», - подчеркнул эксперт.


Из столицы в регионы

О развитии рынка недвижимости в регионах России рассказал коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин. Он отметил, что в субъектах сегодня важно развивать качество проектов, поэтому компания поставила перед собой задачу выйти в города-миллионники с московским продуктом.

«Безусловно, в регионах люди достойны качественных проектов. Ни для кого не секрет, что чем больше конкуренция, то тем выше качество продукта. Когда мы развиваем на территориях новый проект, он всегда должен быть лучше, поскольку это стимул для привлечения новых клиентов, для нового развития. Мы взяли качество продукта и продвижения и направили его в регионы. Результатом стали реализованные проекты в Казани, на финише проекты в Уфе, при этом цены на проекты на 10-15% выше локальных рынков, дома построены и все квартиры проданы. Мы продолжаем развиваться», - рассказал Анатолий Баталин.


Векторы движения

О постепенном восстановлении рынка недвижимости и дальнейших перспективах рассказал коммерческий директор ГК «МИЦ» Геннадий Дикалов.

«Вектор движения на сегодня уже позитивный, если отталкиваться от того момента, где рынок был в первом полугодии. Мы увидели, что прогнозы, звучащие ранее о падении рынка и глобальных распродажах квартир под 20-40%, не реализовались. Это помогает смотреть на рынок без ощущения катастрофы. Если в первом полугодии продажи стремились к нулю, то сегодня мы видим уже другую картину. В Московском регионе продажи жилья в августе этого года вышли на тот же уровень, который был год назад – всего было зарегистрировано 503 тысячи кв. метров, что сопоставимо с высокими показателями прошлого года. Рынок стал системно отрабатывать потери, которые сформировались за предыдущие периоды, и сегодня мы пришли к хорошим результатам».

Он добавил, что сегодня восстанавливается и объем предложения на рынке -

«По экспозиции мы имеем максимальное значение с начала 2021 года. После ковидного года многие говорили, что на рынке сформировался дефицит и нет новых проектов, но сегодня мы видим по столичному региону, что в экспозиции находится более 4,5 млн кв. метров. Эта цифра была выше только в первой половине 2020 года. Несмотря на турбулентный 2021 год и начало этого года комьюнити застройщиков не остановилось. Компания МИЦ запустила в этом году еще пять проектов, увеличив общие метры в экспозиции. Это позитивные тренды, говорящие о том, что клиентам будет из чего выбирать», - подчеркнул Геннадий Дикалов.

По словам эксперта, объем продаж жилья к концу 2022 года может выровняться.

«Рассчитываем, что динамика спроса сохранится. Системность, с которой и застройщики, и банки поддерживали покупателей жилья, не дает причин думать по-другому», - заключил эксперт.


Презентации спикеров:


Давайте создавать события вместе!