Недвижимость России: развитие в условиях новой экономики

«Основной приоритет для нас – формирование комфортной среды, которое невозможно без создания качественной инфраструктуры. Для этого правительством оказывается всесторонняя поддержка, разработано так называемое «Инфраструктурное меню», подразумевающее финансирование объектов инфраструктуры различного назначения в объеме порядка двух триллионов рублей. Эти проекты станут драйвером для развития экономики в регионах, поскольку они также направлены на привлечение внебюджетных источников, формирование новых рабочих мест, стимулирование строительства современного жилья», - подчеркнул Наиль Сайфуллин.

«Это всё то, что, несомненно, даст результат в ближайшие годы», подчеркнул Наиль Сайфуллин.

«Ситуация на рынке недвижимости такова, что с апреля 2022 года рынок достаточно серьёзно стагнировался. По моей оценке, произошло значительное замедление рынка в 3-4 раза. Сейчас происходит постепенное восстановление ситуации. Я не прогнозирую резких скачков роста, как это было в прошлый кризис. А вот сложности с доступностью проектного финансирования сейчас существуют, - отмечает основатель и президент ГК «Прогресс» Виктор Тарасенко. 

«На мой взгляд сильно отличается. Картина в действительности гораздо хуже. В 2020 году на фоне ситуации с пандемией коронавируса мы полностью провисали. А прошлый год был показательно хорош. В период с сентября по декабрь 2021 года рынок оживился и продал, пожалуй, половину от общего годового объёма продаж. В частности, рынок серьезно поддержали льготные программы ипотеки, благодаря которым рынок и рванул. Динамика сильно не отличается в Москве и регионах. Мы, например, работаем в двух кардинально разных по расположению и экономике областях, но динамика в целом для них общая.
Сегодня же, с учетом той ставки, которую имеем, мы больше не прогнозируем резких позитивных скачков в продажах и не видим, что будем продавать в 3-4 раза больше.»

«По нашим проектам мы видим, что процентное соотношение эскроу счетов к кредитным начинает постепенно смещаться к увеличению кредитной нагрузки. Тем самым банки зарабатывают больше, а девелопер теряет маржинальность. Продажи в эти 3 месяца в регионах, где мы работаем, просели в 3 раза по сравнению с прошлым годом.
Банки строят модели на основании ретроспективы данных по продажам. Они берут понижение средней продажной цены от сегодняшней оценки. Если ты сейчас продаёшь 150 тыс. руб. за квадрат, то они берут, что ты закончишь проект со средней ценой в 140 тыс. руб. за кв. м. Потому, что их аналитики так прогнозируют. Мы обсуждали, в частности, со Сбербанком, как так вообще кредитоваться. Это проблематично, особенно в регионах с низкой маржинальностью проектов. Очень высокие первоначальные взносы. Есть кейсы, где до 50% проектного финансирования нужно вносить застройщику. По последнему проекту мы прошли под 15% собственных средств - но это уникальная ситуация. Я лично обосновывал почему цена будет отличаться от прогнозируемой банком. Есть сложности именно по цене входного билета. И мы видим, что многие застройщики отложили начало новых проектов. Потому что, первое – это понижение спроса, второе – сейчас объективно нужно в два раза больше средств, чтобы зайти в проект, чем это было буквально недавно.», - сказал Виктор Тарасенко.

«В этом году наибольшую поддержку рынку оказало субсидирование ипотеки, которое помогло, в частности, компенсировать ключевую ставку ЦБ, поднявшуюся до 20%, и поддержать уровень спроса. Порядка 12-15 млн кв. метров жилья получили эту поддержку. На рынке премиального сегмента недвижимости динамика была несколько другая, поскольку клиенты ориентируются на текущую эконмическую ситуацию, ставку ЦБ, курс валют - их стратегией стало выжидание. Результатом стало падение продаж на рынке премиальной недвижимости на уровне 40%, сейчас оно еще сохраняется, но надеемся, что на фоне снижения ключевой ставки спрос вырастет и рынок будет постепенно восстанавливаться. Кроме того, многие покупатели ждут окончания депозитов, чтобы потом вложить эти средства в недвижимость. Ведь несмотря на все экономические колебания – это один из самых ликвидных инструментов инвестирования и сохранения средств», - подчеркнул Юрий Неманежин.

«Инструмент позволил девелоперам запускать новые проекты, разрабатывать совместные программы субсидирования ипотеки, увереннее смотреть в будущее и эффективно заниматься решением вопросов вместо того, чтобы поддаваться панике», - подчеркнул управляющий партнер GRAVION.

«Мы видим, что доля ипотеки в сделках по жилью комфорт-класса составляла 74%, в бизнес-классе - 45%, в премиальном сегменте -16%, делюкс – 7%. При этом наибольший спад потребительского интереса наблюдался именно в сегменте делюкс недвижимости. Каждый сегмент недвижимости отреагировал по-разному, но смягчение денежно-кредитной политики ЦБ позволило рынку восстановить показатели. Сейчас потребительский интерес возвращается, это точно можно зафиксировать на сентябрь 2022 года», - сказала коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева.

«По складской недвижимости на примере нашего проекта – технопарка Pererva – мы видим, что этот сектор достаточно успешен. Рынок максимально оперативно перестраивается, до конца года должно быть введено порядка 2 млн кв. метров складов», - заключила Екатерина Фонарева.

«У девелоперов отмечались определенные сложности с вертикальным транспортом, поскольку импортные производители ушли из России. Однако основная часть сегмента этих лифтов была эконом-класса. Вместе с этим российские производители сегодня активно развивают свою продукцию, весь российский рынок лифтов – это порядка 45 тысяч лифтов в год. Завод «МЭЛ» начал разработку лифтов, отвечающих требованиям бизнес-класса – на сегодняшний день в арсенале предприятия имеются лифты со скоростью передвижения 2,5 метра в секунду, что соответствует 50-этажным зданиям. Мы повышаем качество отделки, внедряем современные, «умные» технологии. На сегодняшний день у российских девелоперов есть большой выбор лифтов на российском рынке, несмотря на уход западных компаний, рынок трансформируется и качественно меняется», - рассказал генеральный директор АО «МЭЛ» Руслан Родиков.

«Мы видим, что на рынке новостроек за последние полгода уменьшилась средняя площадь квартиры в экспозиции. Сегодня средняя площадь остается на уровне 53-54 кв. метров. При этом у компании «Дострой» она составляет порядка 70 кв. м, мы решили оставаться в текущих параметрах, поскольку не хочется ухудшать качество продукта. Снижается и стоимость лотов, что объяснимо в текущих эконмических условиях и при снижении покупательской способности. При этом на рынке значительно выросла доля ипотечных сделок – рынок вырос на 15 п.п., в некоторые месяцы мы видели, что доля ипотечных сделок в наших проектах доходила до 70%», - отметила руководитель бизнес-направления «Продажи» компании «Донстрой» Евгения Колосова.

«События, происходящие в текущем году, безусловно, влияют и на рынок недвижимости. Важным аспектом стало изменение в начале года ключевой ставки и дальнейший рост ставок по ипотеке, что существенно повлияло на рыночные тренды. Мы наблюдали заметное снижение активности на рынке в марте-апреле, однако к июню рынок стабилизировался. Сильный скачок в первую очередь отразился на нижнем и среднем ценовом сегменте, в меньшей степени он коснулся элитной недвижимости и класса делюкс, поскольку этот сектор гораздо стабильнее и не так сильно подвержен колебаниям - обеспеченные люди диверсифицируют свои вложения в разные инструменты, в том числе и в недвижимость. В текущем году мы также видим дефицит предложения в элитном сегменте - в большинстве проектов, практически в каждом третьем, продаются остатки - это вызвано высоким спросом последних двух лет и начала этого года», - сказала Екатерина Батынкова.

«Сегодня большая часть сервисов на рынке недвижимости – это просто поиск жилья. Реальный же путь клиента по приобретению квартиры напоминает лабиринт: разные участки пути помогают пройти разные компании с разными сервисами, условиями, ценами – покупателю легко запутаться в них. Чтобы этого не происходило, мы собираем все сервисы вместе и цифровизируем процесс. Клиент может получить все услуги в упрощенном режиме, использовать дополнительные преимущества, при этом оформить онлайн весь процесс – от подбора квартиры до заказа индивидуальной отделки и меблировки», - пояснил Павел Аксёнов.

«Наша цель – охватить любую бытовую потребность человека, который живет в многоквартирном доме», - подчеркнул эксперт.

«Безусловно, в регионах люди достойны качественных проектов. Ни для кого не секрет, что чем больше конкуренция, то тем выше качество продукта. Когда мы развиваем на территориях новый проект, он всегда должен быть лучше, поскольку это стимул для привлечения новых клиентов, для нового развития. Мы взяли качество продукта и продвижения и направили его в регионы. Результатом стали реализованные проекты в Казани, на финише проекты в Уфе, при этом цены на проекты на 10-15% выше локальных рынков, дома построены и все квартиры проданы. Мы продолжаем развиваться», - рассказал Анатолий Баталин.

«Вектор движения на сегодня уже позитивный, если отталкиваться от того момента, где рынок был в первом полугодии. Мы увидели, что прогнозы, звучащие ранее о падении рынка и глобальных распродажах квартир под 20-40%, не реализовались. Это помогает смотреть на рынок без ощущения катастрофы. Если в первом полугодии продажи стремились к нулю, то сегодня мы видим уже другую картину. В Московском регионе продажи жилья в августе этого года вышли на тот же уровень, который был год назад – всего было зарегистрировано 503 тысячи кв. метров, что сопоставимо с высокими показателями прошлого года. Рынок стал системно отрабатывать потери, которые сформировались за предыдущие периоды, и сегодня мы пришли к хорошим результатам».

«По экспозиции мы имеем максимальное значение с начала 2021 года. После ковидного года многие говорили, что на рынке сформировался дефицит и нет новых проектов, но сегодня мы видим по столичному региону, что в экспозиции находится более 4,5 млн кв. метров. Эта цифра была выше только в первой половине 2020 года. Несмотря на турбулентный 2021 год и начало этого года комьюнити застройщиков не остановилось. Компания МИЦ запустила в этом году еще пять проектов, увеличив общие метры в экспозиции. Это позитивные тренды, говорящие о том, что клиентам будет из чего выбирать», - подчеркнул Геннадий Дикалов.

«Рассчитываем, что динамика спроса сохранится. Системность, с которой и застройщики, и банки поддерживали покупателей жилья, не дает причин думать по-другому», - заключил эксперт.