Недвижимость: премьеры сезона 2023

Высотное строительство, элитный сегмент, КРТ, офисы — точки роста российского рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости сохраняет устойчивость на фоне сложной внешнеполитической ситуации и постковидной глобальной экономической встряски. Актуальную ситуацию, тренды и перспективы профильные эксперты обсудили на конференции РБК «Недвижимость: премьеры сезона 2023».

В дискуссии приняли участие директор Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Мария Синичич, основатель и владелец компании Upside Development Алексей Перлин, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова, заместитель генерального директора STONE HEDGE Виктория Васильева, руководитель бюро KAMEN Architects Иван Греков, руководитель аналитической группы РБК Исследования рынков Сергей Хитров, директор аналитического центра ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Максим Тутуков, архитектор, основатель компании GaFa Architects Григориос Гавалидис.

Эксперты отмечают, что на рынке сохраняется высокий спрос на качественные жилые проекты, особенно высотные, а также на новые офисные центры. Кроме того, востребованы у покупателей загородные и столичные проекты премиум-класса. При этом география элитного жилья в столице продолжает расширяться.

Для федерального рынка одним из ключевых рычагов становится комплексное развитие территорий (КРТ) — аналог московской реновации, старт которому дал президент Путин в 2020 году. Директор департамента КРТ Минстроя РФ Мария Синичич рассказала, что с использованием нового механизма уже принято решение на застройку 46 млн. кв. м. по всей стране, а общий потенциал составляет 150 млн кв. м. При этом лидерами по реализации КРТ стали Подмосковье, Тюменская область, Нижний Новгород, Челябинск, Курган, Марий Эл, Пенза, Воронеж и Липецк.

Если по стране в приоритете замена ветхого жилого фонда на современные дома, то в столичном регионе, где реновация идет уже давно и все ее процессы отлажены, в центре внимания оказываются проекты высотной застройки, важность средового подхода, редевелопмент промзон, развитие премиального сегмента в городе и области.

Так, компания Upside Development начала недавно реализацию проекта Upside Towers на северо-востоке столицы (Огородный проезд). Это самый высокий жилой комплекс на территории Останкинского и Бутырского районов со времен строительства Останкинской башни, и первый сверхсовременный и технологичный квартал небоскребов в Бутырском районе. В рамках полицентричной концепции развития города Upside Towers может в перспективе 10 лет стать частью нового бизнес-квартала «Северо-Восточный Сити» – альтернативы району «Москва-сити». Сам комплекс Upside Towers будет реализован в две очереди. Первая уже в стадии строительства - это 200-метровый небоскреб и трехэтажный торгово-досуговый центр. Вторая очередь – это еще 4 башни от 20 до 58 этажей, объединенные общественной галереей, в которой разместятся объекты коммерческой и социальной инфраструктуры, школа и детский сад, прогулочный бульвар и ландшафтный парк 3 га, который станет частью обновленного городского пространства. Всего здесь к 2026 году появится 225 тыс. кв. м высококлассного жилья.

Руководитель спроектировавшего комплекс бюро KAMEN Architects Иван Греков добавляет, что задачей, поставленной застройщиком, стало создание полноценной среды, в которой жителям Upside Towers возможно реализовывать все свои потребности, и так чтобы комплекс стал в будущем одной из новых точек притяжения для москвичей.

Руководитель спроектировавшего комплекс бюро KAMEN Architects Иван Греков добавляет, что задачей, поставленной застройщиком, стало создание полноценной среды, в которой жителям Upside Towers возможно реализовывать все свои потребности, и так чтобы комплекс стал в будущем одной из новых точек притяжения для москвичей.

В свою очередь, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова рассказала о развитии премиального сегмента недвижимости. По словам эксперта, на московском рынке элитного жилья сохраняется дефицит качественного предложения, а рост цены квадратного метра за последние 2 года составил почти 70%. В текущих условиях высокобюджетная недвижимость остается привлекательным вложением.

Перспективность элитного сегмента для застройщиков сегодня также отметил директор аналитического центра ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Максим Тутуков. Флагманским для его компании сегодня является проект SLAVA – редевелопмент часового завода в начале Ленинградского проспекта. Этот проект по итогам 2022 года в число самых продаваемых в столице.

Привлекательными для застройщиков являются не только городские проекты, но и загородные. В подтверждение Екатерина Батынкова рассказала об опыте реализации элитного поселка «Березки River Village»: практически весь объем – 150 домов – был продан за рекордные три года. Вторым загородным объектом для «Галс-Девелопмент» стал «Маслово Forest Club», расположенный в 28 км от Москвы, вблизи Николиной горы. На территории поселка – 119 домов современной архитектуры, окруженных сосновым боров. Под общественные пространства – детские, спортивные и event-площадки, а также пешеходный бульвар, выделено почти 5 га. Первая и вторая очереди поселка будут готовы уже летом 2023 года. «Галс-Девелопмент» планирует и дальше активно развивать загородное направление: земельный банк компании сегодня насчитывает более 200 гектаров вдоль Ильинского и Рублево-Успенского шоссе. Помимо «Маслово Forest Club» на этих землях будет реализовано еще несколько проектов, которые будут выведены в продажу на горизонте десяти лет.

Особое внимание на конференции было уделено офисному сегменту. Оценивая последствия сокращения присутствия западных компаний на российском рынке, перспективы офисов не казались очевидными. Тем не менее, положение дел здесь никак нельзя назвать ни стагнацией, ни кризисом.

О развитии офисов сегодня и их перспективах рассказал руководитель аналитической группы РБК Исследования рынков Сергей Хитров, представив результаты третьей волны рейтинга застройщиков, занимающихся продажей и сдачей в аренду офисных помещений в России. В рамках исследования были проанализированы как реализованные офисные объемы, так и те, которые ведущие игроки только собираются выводить на рынок. Лидером по объему продаж в 2022 году оказалась компания STONE HEDGE, которая занимает первую строчку рейтинга уже второй раз подряд. По итогам года девелопер реализовал 58,3 тыс. кв. метров офисной недвижимости класса А на общую сумму почти 18 млрд рублей.

По мнению заместителя генерального директора STONE HEDGE Виктории Васильевой, сегодня для успеха в офисном сегменте девелоперам важно наличие разноформатной линейки предложений (метраж лотов в бизнес-центрах STONE начинается от 40 кв. м.), а также возможность предложить покупателям объекты на разной стадии строительства по разной цене. Портфель проектов STONE HEDGE сейчас — пять строящихся бизнес-центров класса А как в сложившихся деловых, так и динамично развивающихся районах Москвы. Говоря о портрете покупателя строящихся бизнес-центров, эксперт отметила рост доли конечных пользователей, что обусловлено ограниченным объемом текущего качественного предложения. Без офисов, отмечает Васильева, компаниям сложно развиваться даже при всех возможностях удаленного формата работы, поскольку для эффективной и продуктивной командной работы необходимо встречаться офлайн — и представители бизнеса уже это поняли как за рубежом, так и в России. Основными характеристиками, которые определяют востребованность бизнес-центра у компаний-резидентов, являются транспортная доступность, концепция проекта, качество строительства и инженерно-техническое оснащение. Еще один не менее актуальный параметр, на который обратила внимание эксперт, — соответствие офисного проекта трендам с точки зрения формирования долгосрочного спроса и его актуальности.

В целом, как полагают игроки, рынок сегодня сбалансирован и устойчив. Эксперты не ожидают падения цен на жилье, поскольку застройщики защищены благодаря банковскому проектному финансированию. Офисный сегмент также сохраняет понятные перспективы, подстраиваясь под меняющиеся тренды и запросы корпоративного сегмента.