Рынок недвижимости 2023: новые вызовы – новые возможности

Итоги конференции РБК «Рынок недвижимости 2023: новые вызовы – новые возможности»

Эксперты обсудили перспективы развития рынка на ближайший год на основе актуальной ситуации и динамики последних лет.

Сфера недвижимости, как и вся российская экономика, сегодня находится в ситуации стресса. При этом, как отмечают игроки рынка, наступивший год не станет катастрофическим: у системы достаточно высокий запас прочности и покупательская активность все еще достаточно высока. Более того, МВФ прогнозирует рост экономики РФ на 0,3% в 2023 году. Однако тревожная симптоматика также заметна, и поводов для оптимизма не так много, как хотелось бы.

Как отметил президент Национального объединения строителей Антон Глушков, стройка продолжает оставаться драйвером российской экономики. По итогам года установлен рекорд по введенному жилью – 102,7 млн кв.м. Кроме того, сейчас в стройке находятся порядка 100 млн кв.м квартир. Таким образом, как полагает эксперт, 2023 год может оказаться по объемам не хуже 2022-го.

При этом более 50% квартир в новостройках уже нашли своих покупателей.

Запас прочности отрасли сегодня задается банковской поддержкой сектора: 90% всего жилья уже строится по эскроу. Благодаря этому значительно снижается риск недостроя, и у покупателей сформировался высокий уровень доверия к инвестициям в новостройки.

По оценке президента НОСТРОЙ, в целом по рынку пока не происходит затоваривания, рынок поглощает предложение на высоком уровне. Исключение – ряд субъектов в Приволжском федеральном округе, где спрос отстал от предложения.

Эксперт резюмировал, что во многом перспективы отрасли сегодня зависят от степени господдержки: если государство продолжит субсидировать ипотечные программы для семей, Дальнего Востока и новых территорий, то строительная индустрия будет держаться на плаву. Сам по себе уровень господдержки – предмет дискуссий финансового и строительного блоков в правительстве, но если что-то здесь и изменится в неблагоприятную сторону, то никак не раньше 2024 года.

В целом же, по мнению Глушкова, приоритетным в перспективе должен быть подъем индустриального домостроения в городах с населением от 100 до 500 тысяч человек, которые сейчас практически не развиваются.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве Мария Макарова привела данные по итогам года в Москве. В 2022 году было зарегистрировано максимальное за три года число прав после ДДУ.

Вместе с тем в 2022 году уменьшился средний бюджет покупки жилья и нежилых помещений – на 10,6% и 15,9% соответственно. При этом цена сделки на первичном рынке оказалась в 2022 году на 20% меньше, чем годом ранее (но сопоставима с ценами 2020 года).

Однако, по словам Макаровой, опасения, что покупатель пересмотрит отношение к новостройкам и сместит интерес в сторону вторичного рынка, не оправдались.

В целом, как отмечают участники дискуссии, рынок активен в разных сегментах. Коммерческий директор ГК Regions Development Лилия Арцибашева полагает, что часть текущих сделок в жилом сегменте является следствием отложенного спроса, сформированного в октябре–ноябре. Для анализа дальнейших тенденций необходимо учитывать совокупность факторов, которые влияют на изменение спроса. Это высокий уровень насмотренности клиентов, имеющих опыт проживания в жилых комплексах бизнес-, премиум- и элит-класса, а также внешние факторы, под воздействием которых меняется образ жизни людей и сценарии жизни. Кроме того, идет смещение запросов покупателей в сторону формирования стиля жизни. Арцибашева поделилась опытом компании Regions Development, которая уловила эту тенденцию и развивает территорию Нагатинского полуострова по принципу «сначала создание среды для жизни, а потом строительство жилых комплексов». Сейчас компания реализует на территории жилой комплекс премиум-класса Dream Towers.

Директор по аренде KR Properties Максим Белецкий рассказал о высоком спросе на офисную недвижимость метражом от 500 до 3 000 кв.м. Директор по продажам Villagio Estate Константин Романов отметил хорошую динамику на загородном направлении.

Максим Белецкий из KR Properties отмечает, что в офисном сегменте самые негативные прогнозы не сбылись: часть западных компаний, которые могли покинуть Россию, все же остались либо сохранили за собой площади, которые сдаются в субаренду (особенно это актуально для офисов класса «А»). В то же время активизировались на рынке госкомпании, которым интересны помещения в пределах Садового кольца. Большой спрос, по мнению эксперта, сейчас на офисы в центральных локациях в формате «смарт».

Еще одна тенденция на рынке офисов – уменьшение сроков аренды. Если раньше нормой считалось снять помещение на 5–7 лет, то сейчас компании предпочитают договариваться на срок от года до 3 лет. При этом многие в договоры просят включать пункт о возможности срочного прекращения аренды с оповещением за 3-4 месяца.

По словам Белецкого, на рынке сегодня активны компании из Азии: Турция, Китай, представители ОАЭ. Среди представителей этих стран наиболее популярны для аренды офисы площадью 800–1000 кв. м.

Заместитель генерального директора по проектированию публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» Денис Белюк рассказал, как сейчас обстоит дело с обеспечением стройки объектов гражданского назначения.

Кроме того, на новых территориях, по его словам, компания ведет работы над восстановлением пострадавших в ходе боевых действий объектов силами более 30 тыс. рабочих и 800 единиц строительной техники. При этом крупнейший проект компании – консерватория имени Римского-Корсакова в Санкт-Петербурге, ввод и открытие которой намечены на 2024 год.

Руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик отметил тренд на повышение качества строительства, благодаря которому первичный рынок переигрывает вторичный: наличие инфраструктуры, качественных входных групп, системы «умный дом» делает новые объекты намного более конкурентными, чем старый фонд, даже если получения ключей приходится ждать 2-3 года.

По мнению Холопика, ключевая задача сегодня – поддержание спроса на новостройки. У застройщиков есть возможность снижать цены на квартиры в случае падения спроса, так как несколько месяцев подряд сокращаются цены на стройматериалы, а также на земельные участки. Это создает некоторую подушку безопасности для девелоперов. Однако значительного снижения цен на «первичку» ждать не стоит. Банки, выдающие проектное финансирование, не пропускают низкомаржинальные, а значит, рисковые проекты.

Эксперт считает, что недвижимость оказалась едва ли не безальтернативным инструментом для инвестора: ни золото, ни валюта, ни акции не могут с ней в нынешних условиях соперничать. В то же время Холопик отмечает негативный тренд на снижение средней суммы ежемесячных платежей по ипотеке на новостройки. Долгое время она составляла порядка 30 тыс. рублей, однако сейчас люди стараются брать ипотеку с меньшим платежом: сказывается падение доходов населения. Поэтому наибольшим спросом пользуются маленькие квартиры.

Директор по продажам компании Villagio Estate Константин Романов отметил парадокс: при том что на руках у россиян скопилась сейчас огромная масса обесценивающихся денег, вкладываться многие не спешат.

При этом, по его словам, до 2020 года у загородного рынка полностью отсутствовал инвестиционный потенциал, однако пандемия вернула сюда маржинальность, а девелоперы в этом сегменте стали сейчас обращаться к банковскому проектному финансированию. Например, в Villagio Estate согласовали получение кредита в размере 1 млрд на один из проектов компании.

Ситуация на рынке жилой недвижимости в России, как резюмировал встречу генеральный директор компании «INFOLine-Аналитика» Михаил Бурмистров, будет характеризоваться сокращением спроса и снижением цен, а также серьезными вызовами для девелоперов, у большинства из которых 2022 год был очень удачным с точки зрения продаж и прибыли. На рынке многоквартирного жилья островком стабильности остаются Москва и Московская область, а вот регионы уже ощутили серьезное падение спроса, и застройщики в них испытывают проблемы с финансированием проектов, в которых резко выросла доля непроданного жилья. За частные инвестиции московским девелоперам, как полагает эксперт, сейчас приходится бороться не только с Дубаем и Турцией, но и со столицами стран ближнего зарубежья, причем все понимают, что уровень рисков в России существенно выше. Ввод жилья в 2023 году не превысит 90 млн кв.м в связи с кризисом в сегменте ИЖС, где за ноябрь–декабрь 2022 года ввод снизился в 2,8 раза до 2,96 млн кв.м.