Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития

Онлайн-конференция для застройщиков

Эксперты рынка жилой недвижимости обсудят новые вызовы, цифровое развитие отрасли жилья и прогнозы на будущее.

Почему это актуально:

Государство, финансовые институты, девелоперы и потребители оценивают российский рынок недвижимости как один из ключевых драйверов российской экономики. Что будет со спросом на жильё? Какие новые меры поддержки ожидают девелоперы и органы власти? Как расставить приоритеты при выходе на новые площадки? Советы и прогнозы от ключевых участников рынка.

В центре внимания:

Перспективы развития отрасли
Цифровая трансформация
Роль ESG в современном строительстве
Прогнозы на будущее

Ипотека и банковское финансирование: что ждет рынок российской недвижимости

Рынок недвижимости трансформируется, несмотря на политические и экономические риски. Несколько факторов, которые позволяют индустрии чувствовать себя уверенно, – банковское проектное финансирование, растущий спрос на ипотеку со стороны потребителя, продление субсидирования ипотечных ставок на новостройки со стороны государства.

Но есть в нынешней ситуации и несколько элементов, которые вызывают у участников рынка вопросы и неоднозначную оценку: ипотечные ставки от застройщиков под низкий процент (прим: Сбер начиная с декабря поднимал субсидируемую ставку 4 раза с 0% до 6,5% в связи с ужесточением регулирования рынка ЦБ) и необходимость дальнейшей господдержки внерыночной ипотечной ставки.

Актуальную ситуацию и тренды на рынке недвижимости обсудили эксперты на конференции Сбера «Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития».

В дискуссии приняли участие заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов, генеральный директор, член совета директоров ГК «Самолёт» Антон Елистратов, вице-президент по региональному развитию ГК «Девелопмент-Юг» Алексей Востриков. Модератором выступил вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.

Ключевая тема, которую затрагивали на дискуссии практически все эксперты, – сохранение баланса в отрасли. При этом государство продолжает наращивать темпы жилищного строительства.

Как отметил Никита Стасишин, при том что в прошлом году был зафиксирован рекордный ввод жилья (45,6 млн кв. м), по многоквартирным домам поставлена задача ввести в этом году 50 млн кв. м.

При этом, по словам Стасишина, Минстрой в режиме реального времени отслеживает динамику на рынке, чтобы не упустить ситуацию: «Мы будем очень внимательно смотреть следующие два месяца за структурой спроса. Мы два года подряд субсидировали так называемые низкомаржинальные проекты, а когда „ключ“ стал 20%, мы начали субсидировать кредиты. Мы потратили на эти цели в прошлом году 35 млрд рублей и профинансировали 21-25 млн кв. м жилья. Мало кто обратил на это внимание, но мне кажется, эта была самая серьезная антикризисная мера, которая сработала», – сказал Стасишин.

Одним из ключевых моментов, связанных с сохранением спроса на жилье, как считают эксперты, является субсидирование. При этом в публичном пространстве то и дело возникают разговоры о скором окончании госпрограммы. Это, по мнению Никиты Стасишина, зачастую становится предметом спекуляций, которые создают на рынке ажиотаж. Однако единственный человек, который точно знает, как будет меняться программа льготного кредитования, – это президент страны, который принимает решение, выслушав представителей финансового блока и их оппонентов. В этой ситуации, отмечает Стасишин, покупателям квартир не стоит идти на поводу у прогнозистов.

«Мы не должны давать ложных сигналов», – добавил эксперт.

Если Минстрой является сторонником субсидирования строительной отрасли, то финансовый блок предлагает делать меры поддержки индустрии избирательными.

«Иногда как-то так позиционируется, что Банк России выступает против снижения ставок по ипотеке. Здесь надо правильно расставить акценты: мы не против снижения ставок по ипотеке, мы за снижение ставок, но за честное – без схем, без манипулирования. Просто честное снижение», – подчеркнул директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.

Поддержка, по его мнению, должна быть точечной, например в форме субсидирования семейной ипотеки или других социальных программ. Но пока жилищное кредитование поддерживается максимально широко, стимулирование отрасли имеет такой побочный эффект, как рост цен, который, согласно Сбериндексу, за эти три года составил 80% на первичном рынке и 50% на вторичном.

«Зарплаты так не растут, а значит, жилье становится менее доступным», – резюмировал эксперт, отметив, что схема с околонулевой ипотечной ставкой, субсидируемая застройщиком, способствует лишь повышению стоимости жилья для конечного потребителя.

Тем не менее некоторые игроки рынка с позицией регулятора не соглашаются, считая, что любые меры, которые способствуют росту спроса, работают на пользу индустрии. Как полагает генеральный директор, член совета директоров ГК «Самолёт» Антон Елистратов, сегодня есть три сценария развития рынка на перспективу 10–15 лет. В том случае, если стимулирование спроса будет сохраняться, через 10–20 лет страна придет к лучшему качеству жизни. Если отпустить ситуацию, то постепенно игроки рынка начнут выдавать меньше предложения, и через 10–15 лет задача реновации окажется не решена.

«Бомбанет так, что мало не покажется. Регуляторы этот фактор забывают», – считает Антон Елистратов. Третий сценарий, по его мнению, это снижение спроса при сохранении высоких темпов строительства. «Как результат, братская могила из девелоперов”, – резюмировал эксперт.

Однако в данный момент отрасль довольно устойчива. По словам заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, сейчас 59% проектов, финансируемых Сбером, реализуется по графику, 26% с опережением и лишь 15% с отставанием.

«Реформа с проектным финансированием за 5 лет поменяла уровень доверия к отрасли. К тому же ни одна стройка не замерла, тогда как в прежние кризисные ситуации в стране и краны вставали, и рабочие исчезали. Сейчас отрасль идет уверенно через серьезные потрясения. Главные задачи у нас – сохранение привлекательности инвестиций», – отметил Анатолий Попов. Важную роль в этом, как отмечает представитель Сбера, играет доступность оформления ипотеки. Сейчас 80% случаев ипотеки можно оформить в мобильном приложении или на сайте Домклик.ру/ «Банки не должны быть препятствием на пути застройщиков и заемщиков. Раньше был норматив рассматривать документы для одобрения кредитов за 2 месяца. Сейчас – за месяц. Но мы стремимся уменьшить срок до 5 дней», – добавил Попов.