URBAN RENT

Арендное жилье – драйвер для экономики и возможность повысить уровень жизни людей

Рынок арендного жилья в России обладает значительными возможностями для роста. Продуктивное взаимодействие государства и девелоперов может серьезно продвинуть реализацию проектов арендного жилья и тем самым повысить качество городской среды и уровень жизни горожан. 18 апреля в Москве, в рамках конференции Urban Rent состоялась пленарная сессия «Аренда для жизни и путешествий: стратегии развития».

На данный момент в России в арендном жилье проживает около 12% семей, в том числе на рыночных условиях квартиры снимают около 9%. По прогнозам экспертов, рынок арендного жилья в России способен вырасти более чем в два раза, а по опросам «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, каждая четвертая семья рассматривает аренду как инструмент долгосрочного решения жилищного вопроса.

В ходе сессии «Аренда для жизни и путешествий: стратегии развития» рассматривались актуальные вопросы развития арендного жилья и средств размещения в контексте градостроительной политики и привлекательности внутреннего туризма.

В дискуссии приняли участие Владислав Онищенко, генеральный директор Агентства трансформации и развития экономики, Вероника Янушкевич, директор по развитию арендного жилья «ДОМ.РФ», Андрей Тонконогов, партнер практики стратегического консалтинга в недвижимости «Технологии Доверия», Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров России по гостиничному бизнесу, и Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Модератором разговора выступил Игнат Бушухин, управляющий директор «РБК Недвижимость».

В начале дискуссии Владислав Онищенко охарактеризовал рынок краткосрочного арендного жилья. Будучи значимым для экономики, сейчас он имеет не столь высокого значения для государства в связи с низкими налоговыми сборами:

«Определить рынок краткосрочного арендного жилья невозможно, потому что он частично находится в серой зоне. Но, по разным оценкам, он составляет порядка 230–240 млрд рублей, если мы говорим про его белую и относительно серую часть. С этого рынка поступает мало налогов в бюджеты всех уровней, порядка 4,5 млрд, что свидетельствует о необходимости его регулирования и обеления».

Также спикер отметил, что количество объектов арендного жилья уже достаточно велико, и в ближайшие годы рынок будет расти, будет регламентироваться и, следовательно, обеспечивать больше налогов. Но для того, чтобы цифровые сервисы способствовали «обелению» рынка, налоговые ставки должны быть невысокими.

Вероника Янушкевич, со своей стороны, продолжила разговор о ключевых тенденциях на рынке аренды и рассказала о работе «ДОМ.РФ» в этой сфере:

«Если сейчас доля семей, арендующих жилье, составляет 12-13%, то в ближайшее время этот рынок может вырасти в два раза. Сейчас происходит рост стоимости приобретения жилья в собственность, но исторически арендная ставка не растет так же быстро, поэтому многие предпочитают аренду. Сейчас беспрецедентно низкий уровень безработицы, возрастает трудовая мобильность, и, например,корпоративная аренда является отличным инструментом привлечения кадров в отдаленные места приложения труда и мотивации сотрудников в целом. Порядка трети населения страны не может позволить себе ипотеку даже по нулевой ставке, и здесь решением тоже может стать аренда, субсидируемая государством».

Янушкевич подчеркнула, что «ДОМ.РФ» с 2016 года последовательно занимается формированием цивилизованного рынка аренды: это 39 реализованных проектов арендного жилья, более 16 тысяч квартир-апартаментов, 16 регионов присутствия и 97 млрд инвестиций. Основные направления – коммерческая аренда для граждан, корпоративная, льготная и студенческая аренда.

Спикер также обратила внимание на меры поддержки рынка арендного жилья, которые делают его наиболее привлекательным для бизнеса. Это преференции по налогу на имущество и льготная программа передачи земли для строительства арендного жилья без торгов.

Ольга Шарыгина, в свою очередь, поделилась своим видением ключевых тенденций на рынке апартаментов и апарт-отелей в ближайшие несколько лет:

«Рынок апартаментов и отелей – очень важная часть арендного размещения, он занимает около 6% рынка жилья. И ежегодно показывает небольшой, на несколько процентов, но рост. Однако есть и проблемы: например, недоступность ипотечного плеча. Кроме того, отмена нулевого НДС при строительстве апартаментов повлияла на цену и привлекательность квадратного метра для малых инвесторов, являющихся драйверами расширения рынка. Себестоимость строительства также растет очень значительно за последние годы».

По словам Шарыгиной, трудности последних лет приводят к кризису доходности на рынке апартаментов и апарт-отелей. При этом число объектов растет, растет и число управляющих компаний, и конкуренция между ними. Отсутствие закона об апартаментах в то же время усложняет работу, особенно в регионах. Среди положительных факторов – субсидируемые государством кредиты на строительство отелей, повышение профессионализма работы управляющих компаний, постепенное «обеление» рынка аренды и рост мобильности людей, повышающий спрос на арендное жилье.

Развивая тему спроса на аренду, Андрей Тонконогов рассказал о ключевых тенденциях в этой сфере. Так, по замечанию спикера, в связи со сменой поколений меняются и запросы клиентов, снимающих жилье: молодое поколение хочет получить больше сервисов и за умеренные деньги. В то же время на фоне распространения удаленной работы растет потребность в качественном и пригодном для работы жилье в регионах. Параллельно происходит всплеск внутреннего туризма, вместе с этим растет потребность в среднесрочном и долгосрочном арендном жилье в популярных туристических локациях.

«Аренда и продажа недвижимости в ряде городов России обогнали Москву – это свидетельство произошедших изменений. Переход работы в гибрид и удаленку, возможность работы на краткосрочных проектах меняют рынок. А смена поколений обеспечивает потенциал для его развития. Люди не хотят иметь кредит на машину и ипотеку, перекрывающий весь их доход, они хотят удовлетворять свои потребности здесь и сейчас в рамках имеющихся средств», – заключил Тонконогов.

Завершая дискуссию на пленарной сессии, Вадим Прасов описал текущую ситуацию на рынке гостиничных услуг. Спикер подчеркнул, что правовая неопределенность в отношении апартаментов и других коллективных средств размещения туристов сейчас скорее вредит развитию рынка арендного жилья. Правильной же перспективой для рынка будет уверенность, что не все юниты в проекте будут продаваться, также необходим строгий контроль за выполнением целевых показателей доходности проектов.

По мнению Прасова, сейчас происходит бум гостиничных услуг, что, в свою очередь, отражается на качестве сдаваемой недвижимости:

«Долгие годы считалось, что отели – наименее интересный вид коммерческой недвижимости с окупаемостью в 12–15 лет. Сейчас благодаря нулевому НДС и региональным программам поддержки, тренду на развитие внутреннего туризма отели стали интересовать более широкий круг инвесторов. В то же время в большинстве случаев падает качество планирования инвестиционных проектов, что мы наблюдаем как гостиничный оператор: девелоперы стремятся извлечь прибыль как можно быстрее и при этом плохо представляют, как будет проходить реновация через 10–15 лет – экономят на инфраструктуре проектов».

Конференция, организованная Департаментом градостроительной политики города Москвы стала продолжением организованной серии мероприятий, прошедших в столице, а именно – практической конференции Urban Research «Город данных. Актуальные городские исследования и область их применения» и конгресса Urban ESG «Городская повестка устойчивого развития».