Экспансия федеральных девелоперов в регионы

«Мы видим в регионах большой потенциал для роста»

Алексей Алмазов, генеральный директор «ФСК Регион», рассказал РБК о региональных проектах компании на Дальнем Востоке и в европейской части России, а также о том, почему регионы привлекают все больше федеральных девелоперов.

ФСК – застройщик московского региона – начал региональную экспансию. Расскажите о регионах вашего присутствия.

Два года назад мы создали компанию «ФСК Регион» и приняли пятилетнюю стратегию по региональной экспансии. Мы видим большой потенциал в региональном развитии в России.

Учитывая объемы необходимого строительства, мы определили для себя определенный сегмент работы – это проекты уровня «комфорт» и «бизнес-класс». Мы реализуем их комплексно, вместе со всей социальной инфраструктурой.

Также мы определили для себя 5 основных регионов, в которые мы готовы заходить. Пилотные проекты мы начали реализовывать во Владивостоке, первый проект «Флагман» реализуется в районе Снеговой пади. Для нас это нетипичный проект: мы выходим в спальный район и стараемся создать новую среду, поднять класс и престиж района. На данный момент мы уже реализуем первую очередь, к концу следующего года планируем ввод трех объектов.

Второй проект – «Философия» на улице Крылова, в самом центре Владивостока, это уже проект премиальный. Мы хотим привнести в город новое понимание комфортной городской среды: у нас будет много общественных пространств, большой бульвар. А каждый МОП будет выполнен в стиле определенного философа.

В каких еще регионах будет работать компания?

Мы уже начали реализовывать проект в Зеленодольске под Казанью. На реке Волге мы нашли территорию, которая, с одной стороны, окружена транспортными артериями, с другой – находится на природе. Мы предлагаем жителям Татарстана новый формат жилья, когда вы можете жить за городом, имея всю необходимую инфраструктуру, при этом дорога до центра Казани занимает не больше 35–40 минут.

И буквально месяц назад мы запустили проект в центре Казани под названием «Фриссон» – оно означает мурашки от музыки. Поскольку рядом находится много культурных объектов, мы хотим отразить в архитектуре ощущение полета и музыкальности. Мы уже приступили к реализации и открыли продажи. Видим, что наш формат пользуется спросом.

В этом же году мы вошли в город Уфу, у нас есть большой проект премиум-класса в центре города: планируем комплексно развивать территорию. На ВЭФ буквально вчера мы подписали соглашение с губернатором Амурской области по реализации трех проектов в городе Благовещенске: двух жилых и одного социального общей площадью порядка 300 тыс. кв. м. В ближайшее время мы объявим проект в Красноярске и активно смотрим на Новосибирск, Пермь. Уже есть большой проект в стадии реализации в Нижнем Новгороде на реке Оке, в непосредственной близости к Черниговской набережной.

Необычная география для московского девелопера

Мы понимаем, что в регионах есть большой отложенный спрос на качественный продукт, которого пока что нет. Когда вы имеете доступ ко всем инфраструктурным объектам, когда у вас есть архитектурный стандарт, дворы без машин, детские площадки – московское качество продукта. И наши продажи показывают, что это очень актуально.

В регионах вы используете механизмы КРТ или ищете землю в рынке?

КРТ – очень полезный и правильный механизм. Мы участвуем сейчас в нескольких конкурсах, но у этого механизма есть и проблемы. Договор КРТ – это финальный договор с застройщиком о реализации какого-то проекта. Сначала он должен быть определен, должны быть понятны инвестиции в инфраструктуру. В моем понимании, сначала как стратегический документ должен разрабатываться мастер-план города, который показывает территории развития, дальше – определяться бюджетные эффекты при вложениях в инфраструктуру, после этого – формироваться площадки под КРТ, которые подсчитываются для девелопера и после этого выносятся на конкурс.

На сегодняшний день одновременно развиваются несколько механизмов, и один часто не успевает за другим. Определена площадка под КРТ, там находится много домов под расселение, нужна дополнительная инфраструктура. Это считается поверхностно – и выносится на КРТ. Мы начинаем пересчитывать и во многих конкурсах не участвуем, потому что понимаем, что заложенное финансирование вызовет проблемы при реализации.

Пока что механизм оттачивается, но Минстрой очень активно с нами взаимодействует по механизму «вопрос – ответ». Идет большая работа, и я надеюсь, что в течение года-двух механизм будет отточен.

Насколько региональные власти открыты для инвесторов федерального уровня?

Тренды быстро меняются, и сразу предсказать, как проект будет жить в течение ближайших 25 лет, очень тяжело. Для этого нужен довольно большой кругозор – как и для реализации крупных проектов нужно большое финансовое плечо. Поэтому на сегодняшний день – и особенно в ДВФО – все региональные власти очень приветствуют приход крупного, сильного игрока: любые меры поддержки, обсуждения, финансовые механизмы.

Когда большой федеральный игрок выходит на какую-то площадку, это значит, что начнется развитие смежных территорий. И здесь на уже проработанный мастер-план выходят местные игроки. Поэтому поддержка со стороны регионов сейчас – полная и абсолютная.

Зачем крупной московской компании вообще развивать бизнес в регионах? Одно дело продать жилье в Москве по 300–500 тысяч за квадрат, другое дело – 50–200 тысяч в регионах.

Мы действительно видим в регионах большой потенциал для роста. Если Москва, Московская область и Санкт-Петербург – это в бизнес-понятиях «красный океан», то региональный рынок – это «голубой океан», то есть в регионах мы можем выбирать площадки.

Сейчас появилась конкуренция: в регионы вышло много федеральных игроков. Соответственно, развивается регион – а мы за счет того, что стартовали с низкой базы, когда еще не было такого продукта, за счет роста цены и спроса имеем свои девелоперские плюсы на горизонте 3–4 лет. Сейчас с высокой ключевой ставкой, конечно, стало сложнее, но проекты КРТ и масштабные инвестиционные проекты позволяют на первом этапе не входить в дорогой кредит.

Мы видим, как выравнивается рентабельность: на региональном рынке это 15–20%, поэтому приходится много и четко работать с продуктом, с подрядчиками. Но при этом за счет того, что объем нашей работы охватывает уже 7–8 регионов, можно набрать портфель, который позволит продавать наравне с московским регионом.

Дальневосточная ипотека – это основной драйвер продаж?

Двухпроцентная дальневосточная ипотека, естественно, является драйвером. Если говорить про наш проект «Флагман», то там 80% покупателей – это по льготной ипотеке. А вот, например, в проекте «Философия» бизнес-класса от семей с детьми идет спрос на большие квартиры и нет сильного перевеса льготной ипотеки.

Покупают только жители Приморского края?

Нет, мы видим, что идет внутренняя миграция: во Владивостоке покупают хабаровчане, в Хабаровске – жители Владивостока и Благовещенска. Я бы сказал, что покупают жители всего ДВФО.

Жилье удовлетворяет основные потребности человека: это и социальные, и коммерческие объекты, спорт, отдых, культура. Поскольку город развивается, люди видят, что их жизнь там станет комфортнее, поэтому выбирают переезд.

Что вы понимаете под комплексным развитием, что есть в ваших проектах, кроме жилья?

Перед тем, как осуществлять проект, мы изучаем всю инфраструктуру территории, наличие всех необходимых людям объектов в 15-минутной доступности, чтобы снизить нагрузку на транспортную сеть города.

Мы предоставляем все необходимые коммерческие и социальные площади: магазины, аптеки, детские сады, школы. В рамках «Флагмана», например, мы восстановили пруд, на который любят ходить и жители соседних районов. Мы смотрим на потребности как тех, кто въедет в наши площади, так и тех, кто живет поблизости.

Какова специфика у девелоперского бизнеса на Дальнем Востоке? Как, например, строить в Благовещенске?

Рост себестоимости, дефицит кадров – это общефедеральные тренды. При этом в Благовещенске как в промышленном центре много местных подрядчиков, поэтому есть с кем работать. Во Владивосток, например, мы привлекали генподрядчика из Москвы: это дорого, но позволяет быстро начать реализацию проекта и в дальнейшем развиваться уже с учетом местной специфики.

По поводу стройматериалов: действительно, на Дальнем Востоке есть такая проблема, мы обсуждаем ее на каждом ВЭФ. Мы тоже смотрим на развитие здесь своей производственной инфраструктуры, видим, что не хватает, например, завода по газоблоку, необходимо делать стеновые внутриквартирные панели, что нужно начать работать с префабрицированными фасадами, потому что это все приходится сейчас везти из центральной полосы, что означает дополнительные расходы и нагрузку на железную дорогу.

Мы работаем с этими проблемами, но их решение не вопрос одного месяца или года. Необходимо планомерно наращивать рынок местных производителей и развивать транспортную инфраструктуру, чем и занимается правительство.