СИЛА ЧЕТЫРЕХ-2025. Тренды и реальность рынка недвижимости

Рынок недвижимости в России в 2025 году: тренды, вызовы и возможности

18 февраля в рамках форума «Сила Четырех 2025» состоялась пленарная сессия «Недвижимость — база для развития бизнеса». Эксперты обсудили широкий круг вопросов, касающийся перспектив отрасли недвижимости в России. Спикеры затронули темы не только коммерческой, но и жилой недвижимости, обозначили основные проблемы отрасли, определили точки роста и тенденции.

В пленарной сессии приняли участие Владимир Пинаев, генеральный директор компании CORE.XP, Александр Ручьев, президент ГК «Основа», Мария Синичич, директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ, Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», Наталья Загвоздина, глава аналитического управления «Сбер КИБ», и Денис Степанов, президент Central Properties и основатель Parus Asset Management. Модерировали дискуссию Игнат Бушухин, управляющий директор «РБК-Недвижимости», и Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг, отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.

Первым взял слово Владимир Пинаев. Он отметил особый формат текущего мероприятия:

«У нас сегодня премьера уникального формата конференции, которая объединяет четыре основные силы сектора недвижимости: государство, банки, бизнес и экспертов, а также представителей всех секторов коммерческой недвижимости и жилой недвижимости».

Спикер также обозначил наиболее актуальные вопросы, стоящие перед сферой недвижимости в 2025 году:

«Как будет развиваться отрасль недвижимости в условиях высоких процентных ставок? Как решать вопросы дефицита рабочих кадров? Какие точки роста и возможности есть на рынке?»

Продолжая тему вызовов и проблем, с которыми вынуждена столкнуться отрасль недвижимости, Ирина Ушакова поделилась со слушателями статистикой относительно ситуации в экономике и ее влияния на рассматриваемую сферу:

«2024 год был полон противоречий. При высокой ключевой ставке с заградительно дорогим финансированием, с инфляцией выше поставленной цели на уровне 4%, удорожанием себестоимости строительства, падением продаж жилья на уровне 19% мы тем не менее увидели рост ВВП на 4% и абсолютный рекорд в общем объеме инвестиций в недвижимость. Имел место спрос, превышающий предложение, в коммерческой недвижимости, что привело к повышению ставок аренды в диапазоне 15–50% в секторах «офисы» и «склады». Недвижимость стала бенефициаром среди других инструментов инвестирования. При текущей волатильности сложно прогнозировать, каким будет 2025 год. Мы подвластны международному влиянию, влияниям быстроразвивающихся технологий и меняющихся привычек населения».

Наталья Загвоздина продолжила подведение итогов прошлого года и озвучила прогнозы на 2025 год, озвучив позицию команды аналитиков «Сбер КИБ»:

«Наши сценарии развития экономики окрашены теплыми лучами изменений в геополитике. 12 февраля поговорили два президента двух больших держав, и наши аналитики пересмотрели прогнозы в более позитивную сторону. Пока инфляция с трудом склоняет свою голову, хотя Центральный банк и подарил нам новогодний сюрприз в виде неизменной ставки. Розничные кредиты и ипотека уже показали замедление, и Центральный банк это зафиксировал и сказал: „Хорошо, будем договариваться и слышать друг друга, оставляем ставку неизменной“. В прошлом году импульс расходов бюджета тоже внес вклад в ту инфляцию, которую мы получили. Такого роста в бюджетных расходах, роста в 20%, как в прошлом году, в 2025-м не предвидится».

Загвоздина подчеркнула, что темп роста бюджета замедляется, бюджет становится менее проинфляционным. «Сбер КИБ», по словам спикера, закладывает в прогноз нормализацию на рынке труда и видит, что со стороны государственных корпораций и предприятий спрос на трудовые ресурсы уже вышел на плато. Впрочем, это не значит, что не будет роста реальных зарплат, хотя он и замедлится.

Эксперт также выразила умеренный оптимизм по поводу сокращения темпов инфляции и ее влияния на недвижимость:

«Скорее всего, во второй половине года мы увидим устойчивое снижение темпов инфляции. В перспективе 3–4 лет инфляция должна перекладываться в стоимость недвижимости. Однако в этом году стоимость на квадратный метр в Москве вряд ли ощутимо повысится. Хотя 2025-м мы и не ждем сорокапроцентных темпов роста, однако сегмент недвижимости будет продолжать расти. Если произойдет нормализация международных отношений и вернутся западные компании, то можно ждать и повышения спроса на офисную недвижимость».

Затем слово взяла Мария Синичич, рассказавшая о том, как государство поддерживает застройщиков по всей России через проекты КРТ:

«790 проектов по комплексному развитию территорий (КРТ) находятся в активной стадии. Эти проекты суммарно насчитывают 140 млн квадратных метров. Несмотря на экономическую ситуацию, мы видим кратный рост в проведении торгов и вовлечении компаний в реализацию проектов. За первый месяц 2025 года регионами объявлено уже 15 торгов. Регионы включаются в обеспечение инфраструктуры проектов, и большим плюсом здесь выступают прозрачные условия договорных отношений. 30% из объема застройки включают в себя нежилые помещения — это социальная инфраструктура, складские помещения. Вопрос с расселением аварийного жилья стоит очень остро, мы хотим, чтобы компании вовлекались в решение этих задач».

Среди регионов-лидеров Синичич выделила Тюменскую область и Екатеринбург, которые с помощью застройщиков активно решают вопросы по расселению аварийного фонда. Сейчас, отметила спикер, начинается новый шестилетний цикл, в течение которого будет реализовываться новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», в рамках которого государство предусмотрело ряд мер поддержки для развития инфраструктуры населенных пунктов. 37 регионов Северного Кавказа и Дальнего Востока получат до 2030 года 120 млрд рублей на поддержку инфраструктуры.

Александр Ручьев поделился взглядом девелопера в сегменте жилья бизнес-класса:

«По статистике мы видим падение продаж недвижимости на 19%, но, на мой взгляд, справедливая цифра будет на уровне 35–37%. Ставка 21%, безусловно, губительна. Отрасли приходится справляться с несколькими вызовами: недостаток рабочей силы, логистические трудности со стороны наших партнеров Китая и Турции и заградительная ставка. Сокращение предложения — тоже новый тренд, во многом он появился из-за новых государственных требований к недвижимости и удорожания стоимости строительства. Рост цены неизбежен, потому что строить по старым ценам девелоперы не в состоянии. Мы ожидаем, что подорожание недвижимости к концу года составит 30–40%».

Относительно продаж в новом году спикер высказался более оптимистично:

«Дальнейшего падения продаж не будет, потому что мы и так находимся на некоем дне. Объем ипотеки в наших продажах сильно сократился, и теперь любые изменения, которые произойдут, будут только в плюс».

Дмитрий Трубников продолжил тему, затронутую Ручьевым, и озвучил свой взгляд на проблему падения оборотов на рынке недвижимости:

«Смотря на любую динамику — либо темпов, либо цен, — мы должны смотреть и на долю рассрочек в этой динамике. У нас она сейчас равна примерно 30%. Мы фактически заместили падение доли ипотеки. Доля ипотеки была 90%, сейчас 50%. Падение на рынке, безусловно, есть, но оно очень неоднородно. На 2025 год мы видим падение 30%, бизнес-класс упал на 20%, а комфорт сразу на 40%».

Относительно темпов роста цен Трубников не согласился с оценкой предыдущего спикера и предложил несколько более благоприятный прогноз:

«По динамике цен за прошлый год рост составил примерно 15%, и в этом году рост будет 15%, что не так драматично, как 30–40%. Но, действительно, существует риск отсутствия предложения через 2–3 года. Девелоперы очень осторожно относятся к входу в новые проекты. Но сейчас пока у нас есть навес предложения, навес тех проектов и корпусов, которые стартовали в успешном 2023-м и даже в начале 2024-го года. „Радиус разворота авианосца — 18 километров“ — эта фраза очень хорошо описывает сектор недвижимости. Те проблемы, которые у нас есть сегодня, полностью покажут себя в 2026 году, а не в 2025-м».

Подытоживая, Денис Степанов вернулся к теме инвестиций в коммерческую недвижимость и перспективам развития этой отрасли в современной России:

«Инвестиции в коммерческую недвижимость — серьезный тренд последних нескольких лет, розничные инвесторы стали доминирующей силой среди владельцев коммерческой недвижимости. Самый большой владелец логистической недвижимости — коллективный фонд под управлением „Современных фондов недвижимости“. Этого не было никогда, такая перемена произошла в 2024 году. Мы следим и за жилой недвижимостью, ведь ее объемы на порядки превышают объемы коммерческой. За последние 20 лет мы пришли к цифре в 30 квадратных метров жилой недвижимости на человека в России. Это уже достаточно хорошая цифра, пускай мы пока и отстаем от Франции, Германии, США».

Рассуждая об инвестиционных стратегиях граждан, эксперт озвучил разные подходы, которые могут применяться в современных условиях:

«Как сохранить деньги? Сохрани их в бетоне, купи квартиру. Такая инвестиция очень популярна в нашей стране. Пользуются популярностью также инвестиции в готовый арендный бизнес. Ты покупаешь квадратные метры и сдаешь их в аренду предпринимателям. Таких готовых арендных бизнесов в последнее время сформировалось огромное количество, в одной Москве таких сделок происходят тысячи каждый месяц».

Степанов также подчеркнул, что у сферы коммерческой недвижимости в современной России есть серьезные перспективы, что связано с вводом в эксплуатацию новых объектов и повышением интереса граждан к финтеху и арендному бизнесу:

«Все пытаются поделить шкуру медведя „деньги в кубышке на депозите“. Их там по оценкам 50–60 трлн рублей. Если перевести хоть один процент от них в коммерческую недвижимость, то настанет настоящий праздник и увеличение ставок на рынке. Но капитала недостаточно, нужна и недвижимость, которую люди могли бы купить. Однако коммерческой недвижимости в России мало, всего на 20–25 триллионов. Ее просто не успели построить. У нас всего 300 метров коммерческих складов и 150 метров офисов на тысячу жителей. Сейчас в коллективные инвестиции упаковано 2%, но мы можем довести эту цифру до 5%. Мы будем трудиться над тем, чтобы россияне проактивно инвестировали и пользовались финтехом».